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LEY DE
ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS |
PRESIDENCIA DE LA REPÚBLICA
DECRETO Nº 427 25 DE OCTUBRE DE 1999
IGNACIO ARCAYA
ENCARGADO DE LA PRESIDENCIA DE LA REPÚBLICA
En ejercicio de la atribución que le confiere el ordinal 8º del
artículo 190 de la Constitución y de conformidad con lo dispuesto en el numeral
4º del artículo 1º de la Ley Orgánica que autoriza al Presidente de la
República para Dictar Medidas Extraordinarias en Materia Económica y Financiera
requeridas por el Interés Público de fecha 22 de abril de 1999, publicada en la
Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.687 de fecha 26 de abril de
1999, en Consejo de Ministros,
DICTA
el siguiente,
LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS
TÍTULO I
CAPÍTULO I, Disposiciones Generales
Artículo 1
El presente DecretoLey regirá el arrendamiento y subarrendamiento
de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al
funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales,
profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean
arrendados o subarrendados
totalmente o por partes.
Artículo 2
Los cánones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles
destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros; de los anexos, y
accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las
condiciones determinadas en esta Ley.
Artículo 3
Quedan fuera del ámbito de aplicación de este DecretoLey, el
arrendamiento o subarrendamiento de:
a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
b) Las fincas rurales.
c) Los fondos de comercio.
d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles
destinados a
temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos
de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales.
e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la
autoridad competente.
Artículo 4
Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los solos efectos de la
fijación de los cánones de arrendamiento:
a) Los inmuebles pertenecientes a la República de Venezuela, los
Estados, los Municipios y los Institutos Oficiales que determine expresamente
el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en los cuales con motivo de las
actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los indicados entes actúen
en función jurídicoprivada.
b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria,
oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento
equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987.
c) Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor,
individualmente considerado, establecido por los organismos encargados de la
regulación, exceda de 12.500 Unidades Tributarias.
Parágrafo Único:
El Ejecutivo Nacional podrá modificar el valor de exención
mencionado en el literal c) del presente artículo, cuando así lo aconsejen
razones de interés público o social.
Artículo 5
Quedan excluidas del régimen del presente DecretoLey, sólo a los
efectos de la terminación de la relación arrendaticia, el arrendamiento o
subarrendamiento de viviendas o locales cuya ocupación sea consecuencia de una
relación laboral, o de una relación de subordinación existente; no así a los
efectos de la fijación de la renta máxima mensual de los inmuebles sujetos a
regulación, cuando el valor rental forme parte del sueldo o salario, sin
perjuicio de lo dispuesto en la Ley Orgánica del Trabajo.
Artículo 6
Se declara ilícito el arrendamiento o subarrendamiento de las
viviendas urbanas o suburbanas que no posean las condiciones elementales
mínimas de sanidad y habitabilidad. Están comprendidas en este caso,
especialmente, las viviendas comúnmente llamadas "ranchos", que son
aquellas construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como
tablas, latas y cartones, que carecen de servicios de infraestructura primaria.
En consecuencia, nadie estará obligado a pagar arrendamiento por viviendas de
esta clase.
Artículo 7
Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o
proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo
o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos
derechos.
CAPÍTULO II, Definiciones
Artículo 8
Para todos los efectos de esta Ley debe entenderse como:
a) Viviendas urbanas y suburbanas: las primeras, aquellas unidades
de vivienda que se encuentren físicamente ubicadas dentro del área de las
ciudades, y las segundas, aquellas que sean edificadas en sus zonas de
influencia, que se caractericen desde el punto de vista urbanístico como áreas
de expansión, conforme a las respectivas Ordenanzas Municipales.
b) Organismos de Inquilinato: Aquellos organismos administrativos a
quienes se atribuye la competencia inquilinaria en el presente DecretoLey.
c) Cláusula Penal Arrendaticia: Es la sanción prevista por las
partes en virtud del incumplimiento de una cualesquiera de las cláusulas del
contrato.
CAPÍTULO III, De la Jurisdicción Especial Inquilinaria
Artículo 9
Las funciones administrativas inquilinarias son de la competencia
exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, y el ejercicio de sus funciones podrá
ser delegado por este Poder Nacional a las Alcaldías, en cuyo caso las multas
que aquéllas impongan como sanciones a los contraventores de esta ley,
ingresarán al
respectivo Tesoro Municipal. En el Area Metropolitana de Caracas
estas funciones no podrán ser delegadas, y las ejercerá el Ejecutivo Nacional
por órgano de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de
Infraestructura.
Artículo 10
La competencia judicial en el Area Metropolitana de Caracas
corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso
Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos
emanados de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de
Infraestructura; y en el resto del país, la competencia corresponde a los
Juzgados de Municipio o los de igual competencia en la localidad de que se
trate, en cuyo caso, a tales Juzgados del interior de la República se les
atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia
inquilinaria. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a
que se refiere esta Ley, en materia de arrendamientos urbanos y suburbanos será
competencia de la jurisdicción civil ordinaria.
CAPÍTULO IV, De Los Interesados
Artículo 11
A los fines del procedimiento administrativo se consideran
interesados:
a) El propietario
b) El arrendador y el arrendatario
c) El subarrendador y el subarrendatario
d) El usufructuante y el usufructuario
e) Todas aquellas personas que tengan interés personal, legítimo y
directo en el procedimiento y pudieren resultar afectadas por la regulación de
un inmueble, o la exención de tal regulación.
Parágrafo Único:
Se consideran también interesados a las personas naturales o
jurídicas, que tengan como actividad habitual la administración de inmuebles,
siempre y cuando
acrediten su carácter de administradores.
TÍTULO II, De la Relación Arrendaticia
CAPÍTULO I, Condiciones de la Relación Arrendaticia
Artículo 12
Los propietarios y administradores de inmuebles destinados al
arrendamiento están en la obligación de mantenerlos en buen estado de
mantenimiento y conservación. A estos efectos, deberán contratar con personas
especializadas el servicio de mantenimiento de ascensores, montacargas,
incineradores, ductos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumáticos, y
cumplir con lo establecido en las disposiciones pertinentes en lo relativo a
pintura y exigencias sanitarias del inmueble. Todo ello sin perjuicio de las
estipulaciones que al respecto establezcan las partes. Los derechos y
obligaciones derivadas del incumplimiento de esta disposición se regirán por las
disposiciones del Código Civil y demás leyes u Ordenanzas aplicables. El
propietario no estará obligado a efectuar reparaciones que se originen por
daños maliciosos causados por los arrendatarios.
Artículo 13
El arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar
alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la cesión,
traspaso o arriendo, o venta de punto, así como aceptar como condición para la
celebración del arrendamiento, la compra de bienes muebles que se encuentren
ubicados dentro del área que se pretende arrendar.
Artículo 14
En los contratos de arrendamiento, a tiempo determinado o
indeterminado, que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los que no
se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del
canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que haya transcurrido
un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Indice General de Precios
al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese
mismo período, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto
del mismo.
Artículo 15
Es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y
escrita del arrendador. Los infractores de esta disposición, incurrirán en las
sanciones previstas en este DecretoLey, sin perjuicio del Derecho que asiste al
arrendador de solicitar la resolución del contrato o el desalojo.
Artículo 16
Los avisos de prensa o de cualquier otro medio de publicidad, a
través de los cuales se ofrezcan inmuebles en arrendamiento, tendrán carácter
de oferta pública.
En consecuencia, el oferente queda obligado a cumplir con los
términos de la oferta y a no revocar ésta sin justa causa.
Artículo 17
Quedan prohibidos los avisos o anuncios de prensa o de cualquier
otro medio de publicidad en los cuales:
a) Se exija como condición para el arrendamiento o subarrendamiento
de viviendas, la circunstancia de no tener niños, la de ser extranjero el
arrendatario o subarrendatario, así como establecer discriminaciones relativas
a raza, sexo, credo o condición social.
b) Quienes solicitaren viviendas, expresen los señalamientos
indicados en el literal que antecede.
c) Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la
infracción de las disposiciones legales sobre la materia.
Parágrafo Primero:
En la publicidad relativa a aquellas urbanizaciones, edificios,
condominios, conjuntos residenciales y otros, construidos y diseñados
especialmente con la finalidad de destinarlos al arrendamiento para personas de
avanzada edad, o que necesiten de un ambiente de gran tranquilidad y sosiego,
podrá señalarse esta circunstancia.
Parágrafo segundo:
En los contratos de arrendamiento en los que las partes hayan
pactado el pago del alquiler en moneda extranjera, se considerará al
arrendatario liberado de su obligación principal cuando acredite el pago
equivalente en moneda nacional.
Artículo 18
Los arrendadores o subarrendadores de piezas en casas en vecindad,
habitaciones en casas particulares o de cualquier otra porción de un inmueble
arrendado o subarrendado por partes para ser habitado, no podrán exigir más de
un veinticinco por ciento (25%) del alquiler máximo fijado en cada caso, por
concepto de pagos por limpieza del inmueble, aseo domiciliario, suministro de
agua, gas o alumbrado eléctrico ni por cualquier otro servicio similar.
Artículo 19
En las edificaciones sujetas a regulación, que consten de unidades
independientemente consideradas, cualesquiera que fuere su uso, dadas en
arrendamiento y que no estén comprendidas en el régimen de propiedad
horizontal, el pago de los gastos de aseo, conservación, agua, energía
eléctrica y cualquier otro servicio similar, podrá ser fijado por las partes
contratantes, siempre y cuando no exceda de un veinticinco por ciento (25%) del
monto del canon de arrendamiento.
Artículo 20
Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el
inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del
propietarioarrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la
relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas
a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán
tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente DecretoLey.
CAPÍTULO II, Garantías de la Relación Arrendaticia
Artículo 21
El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías reales o
personales en respaldo de las obligaciones asumidas por éste. En ningún caso,
podrán coexistir ambos tipos de garantías.
Artículo 22
Cuando se constituya depósito en dinero para garantizar el
cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, éste
no podrá exceder del equivalente a cuatro (4) meses de alquiler, más los
intereses que se generen conforme al artículo 23 de este DecretoLey, sumas
éstas que no podrán ser nunca imputables al pago de los cánones de
arrendamiento.
Artículo 23
En el caso de que se constituya depósito en dinero para garantizar
las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, el arrendador, sea
persona natural o jurídica, deberá colocar dicha suma en una Cuenta de Ahorros
en un ente regido por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones
Financieras. Los intereses que se produzcan corresponderán al arrendatario y
serán acumulados a la cantidad dada en garantía.
Artículo 24
Si por cualquier circunstancia, el arrendador incumpliere la
obligación establecida en el artículo precedente, quedará obligado a satisfacer
al arrendatario intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis
principales entes financieros durante la vigencia de la relación arrendaticia,
conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.
Artículo 25
El arrendador deberá reintegrar al arrendatario, dentro de los
sesenta (60) días calendario siguientes a la terminación de la relación
arrendaticia, la suma recibida como garantía de las obligaciones del
arrendatario, más los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento,
siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones
arrendaticias a su cargo.
Artículo 26
Cuando el arrendador se negare sin justa causa a reintegrar el
depósito y sus intereses, vencido el término a que se refiere el artículo
anterior, el arrendatario podrá ocurrir al Tribunal competente por la cuantía
para hacer valer sus derechos y pretensiones y la causa se tramitará en instancia
única, conforme al procedimiento breve establecido en este DecretoLey.
Artículo 27
Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los
cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de
las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que
suministre el Banco Central de Venezuela.
Artículo 28
Las partes podrán establecer cláusulas penales por el
incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la
entrega del inmueble al vencimiento del plazo.
TÍTULO III, De la Fijación de Cánones de Arrendamiento
Artículo 29
La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles
sujetos a regulación de conformidad con el presente DecretoLey, estará basada
en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del
inmueble, representado en Unidades Tributarias:
a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% anual
b) Con un valor de entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7%
anual
c) Con un valor de entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8%
anual
d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% anual
Parágrafo Único:
El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de
rentabilidad establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de
interés público o social.
Artículo 30
Para la determinación del valor del inmueble a los fines del
artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de
arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:
1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas
aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan
hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán
razonadamente.
2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el
valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por
lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los
precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos
(2) años.
Parágrafo Único:
A los efectos de la fijación de la renta máxima mensual, en los
inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en
consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por
la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes,
a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo 31
El alquiler máximo de los muebles y otros accesorios que se
arrienden junto con la vivienda sujeta a regulación, será fijado por las partes
contratantes sin que en ningún caso pueda ser mayor del dos por ciento (2%)
mensual calculado sobre el valor por unidad de los mismos. El alquiler de los
muebles, en ningún caso, podrá exceder del treinta por ciento (30%) del monto
del canon fijado al inmueble.
Artículo 32
Los cánones de arrendamiento de los inmuebles a que se refiere el
artículo 2º de este DecretoLey, serán revisados por el organismo encargado de
la regulación a instancia de uno cualquiera de los interesados, en los casos
siguientes:
a) Cuando hubieren transcurrido dos (2) años después de cada
fijación del canon máximo de arrendamiento mensual, efectuada y notificada a
los interesados por el órgano administrativo competente.
b) Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el
cual fue arrendado el inmueble.
c) Cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el
inmueble, dentro del plazo indicado en el literal a) del presente artículo,
mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20%) del valor del inmueble.
Parágrafo Primero:
En el caso contemplado en el aparte a) de este artículo, los
interesados podrán pedir la revisión hasta con sesenta (60) días de
anticipación al vencimiento del término fijado en dicho aparte.
Parágrafo segundo:
Los organismos administrativos de inquilinato, a los fines de
mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias, cuando ningún
interesado solicitare la regulación, podrán de oficio iniciar el procedimiento
correspondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio considere
necesario, a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicación de las
sanciones a que hubiere lugar.
TÍTULO IV, De la Terminación de la Relación Arrendaticia
CAPÍTULO I, De las Demandas
Artículo 33
Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato
de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en
garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva,
retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación
arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y
sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente DecretoLey
y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de
Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Artículo 34
Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo
contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando
la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de
arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble,
o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo
adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de
reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a
usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso
concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus
veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que
para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el
consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros
mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas
no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o
incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el
respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en
el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines
de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o
subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y
por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble,
con fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de este
artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6)
meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación
que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que
correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente
artículo.
CAPÍTULO II, Del Procedimiento Judicial
Artículo 35
En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer
conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de
Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la
sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer
reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la
cuantía.
La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación.
De ser opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdicción del Juez o
la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma
oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el
asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De
ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia
contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la
competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará
su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá
hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.
Artículo 36
La decisión de Segunda Instancia en los procesos de desalojo
fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de
esta Ley, no tendrá recurso alguno.
Artículo 37
Dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a la publicación
de la sentencia dictada en Segunda Instancia, el Juez remitirá los autos al
Tribunal de la causa.
TÍTULO V, De la Prorroga Legal
Artículo 38
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de
los inmuebles indicados en el artículo 1º de este DecretoLey, celebrados a
tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste
se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el
arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta
de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor
de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de
un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de
cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso
máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez
(10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se
considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas
condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original,
salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un
procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble
estuviere exento de regulación.
Artículo 39
La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el
arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de
entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del
arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito
de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la
cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.
Artículo 40
Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere
incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no
tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.
Artículo 41
Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el
artículo 38 de este DecretoLey, no se admitirán demandas de cumplimiento de
contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se
admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones
legales y contractuales.
TÍTULO VI, De La Preferencia Ofertiva y del Retracto Legal
Arrendaticio
Artículo 42
La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario
para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier
tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será
acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2)
años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de
arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Artículo 43
El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el
arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el
instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el
inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho
de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las
condiciones establecidas en el artículo anterior.
Artículo 44
A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario
deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su
manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el
precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Único:
El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en
forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el
término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento.
Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el
ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a
terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.
Artículo 45
Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del
ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese
efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo
en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra
negociación que se pretendiere celebrar.
Artículo 46
Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el
ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se
encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico, y
determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para
la negociación.
Artículo 47
El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser
ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario,
contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación
celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse
necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la
cual quedará en poder del notificado.
Artículo 48
El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se
contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos
siguientes:
a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo
44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al
ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas
inicialmente al arrendatario.
Artículo 49
El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de
enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme
parte la vivienda, oficina o local arrendado.
Artículo 50
Para las situaciones no previstas en el presente Título, se
aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil.
TÍTULO VII, Del Pago por Consignación
CAPÍTULO I, De la Consignación Arrendaticia
Artículo 51
Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente
recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo
convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona
debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario,
consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del
inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de
la mensualidad.
Artículo 52
Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los
contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación
arrendaticia, el arrendador propietario podrá retirar y disponer libremente de
las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que
ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a
menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de
alquiler.
CAPÍTULO II, Del Procedimiento Consignatorio
Artículo 53
Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicará su
nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la identificación
completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor
consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento
mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación.
El Juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará
notificación al beneficiario, en la cual se señalarán las menciones referidas
en el párrafo anterior y le indicará que la suma consignada, se halla a su
orden y disposición. A los fines de dar cumplimiento al presente artículo, el
arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro
de la notificación al beneficiario, dentro de un plazo no mayor de treinta (30)
días continuos siguientes a la primera consignación.
La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la
notificación al beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando la
notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia
imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como
legítimamente efectuada.
Parágrafo Único:
En caso que el arrendatario manifestare desconocer la dirección del
arrendador y a los solos fines de cumplir con la notificación que antecede, el
arrendatario deberá solicitar al Tribunal receptor la expedición de un cartel
de notificación, y proceder a una sola publicación en uno de los diarios de
mayor circulación en la localidad donde se encuentra ubicado el inmueble, y
posteriormente, lo consignará para ser agregado al respectivo expediente de
consignaciones.
Artículo 54
Efectuada la primera consignación, se abrirá un expediente en el
cual se llevarán las diligencias pertinentes, quedando obligado el consignante
a efectuar cualquier consignación posterior en ese mismo expediente. No se
considerarán legítimamente efectuadas las consignaciones subsiguientes realizadas
en un Tribunal distinto.
Artículo 55
La suma de dinero consignada conforme a los artículos precedentes,
sólo podrá ser retirada por el beneficiario de la consignación o su apoderado
legalmente constituido y autorizado para ello y en ningún caso podrá retirarla
el arrendatario o el tercero consignante.
Artículo 56
En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo
dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de
solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante
quien el interesado presentare la demanda.
Artículo 57
A los efectos de la consignación arrendaticia, todas las
actuaciones en el Tribunal estarán libres de derechos, emolumentos y exentas
del impuesto de papel sellado y timbres fiscales.
TÍTULO VIII, Del Reintegro
Artículo 58
En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente
DecretoLey, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del
canon máximo establecido por los organismos competentes.
Artículo 59
La obligación de repetir conforme al artículo precedente,
corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres. Si éstos y
el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria,
sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicarán las
sanciones establecidas en este DecretoLey.
Artículo 60
El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la
fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare
definitivamente firme.
Artículo 61
Las acciones para solicitar la repetición de sobrealquileres a que
se refiere este Título, se intentarán por ante los Tribunales ordinarios
competentes por la cuantía y se tramitarán conforme al procedimiento especial y
breve establecido en el presente DecretoLey.
Artículo 62
La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a
los dos (2) años.
Artículo 63
Los reintegros previstos en este Título son compensables con los
alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en
estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante
sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda
pagar por concepto de alquileres.
Artículo 64
El tribunal que conozca en primera instancia de las acciones de
reintegro a que se refiere este Título, remitirá de oficio al organismo
regulador correspondiente, copia certificada de la sentencia definitivamente
firme recaída en la causa, a los fines de la aplicación de la sanción prevista
en el artículo 82 del presente DecretoLey.
TÍTULO IX, Del Procedimiento Administrativo Inquilinario
Artículo 65
El conocimiento y tramitación de los asuntos cuya competencia
atribuye este DecretoLey al organismo regulador, se regirá de acuerdo al
procedimiento contemplado en el presente Título.
Artículo 66
El procedimiento se iniciará a instancia de la parte interesada
mediante solicitud escrita. Presentada ésta, el organismo regulador la admitirá
dentro de los tres (3) días hábiles administrativos siguientes, si cumple con
todos los requisitos que estableciere el Reglamento del presente DecretoLey. Si
la solicitud presentare defectos u omisiones se notificará al interesado para
que las mismas sean subsanadas o corregidas dentro de los quince (15) días
calendario siguientes contados a partir de su notificación. Si las omisiones
fueren subsanadas, se le dará curso a la solicitud. La decisión que niegue la
admisión de la solicitud, deberá ser motivada y contra ella se podrá interponer
el recurso contencioso administrativo correspondiente, dentro de los sesenta
(60) días calendario siguientes a la notificación del acto administrativo
denegatorio.
Artículo 67
Admitida la solicitud, se notificará a los interesados, y se les
indicará que deberán comparecer al tercer día hábil administrativo siguiente a
su notificación, a exponer lo que estimen conveniente.
Artículo 68
En la oportunidad señalada, los interesados deberán consignar por
escrito todas sus defensas y pretensiones. Las razones en que se fundamente la
oposición deberán exponerse en esta oportunidad, sin que después se admitan
otras.
Artículo 69
En este procedimiento quedará abierta de pleno derecho, una
articulación de diez (10) días hábiles administrativos para la promoción y
evacuación de pruebas instrumentales, quedando a criterio de la autoridad
administrativa el admitir los otros medios de prueba establecidos en los
Códigos Civil, de Procedimiento Civil y Orgánico Procesal Penal o en otras
leyes. El acto administrativo que niegue la admisión de alguna prueba deberá
motivarse suficientemente.
Artículo 70
A los efectos de determinar el valor del inmueble, sus anexos y
accesorios, se abrirá un lapso de treinta (30) días calendario al vencimiento
del término fijado en el artículo anterior. El organismo regulador podrá
extender dicho lapso hasta por treinta (30) días calendario más, cuando razones
de importancia así lo impongan.
Dichos lapsos se entenderán concluidos en la fecha en que se
determine el valor del inmueble, sus anexos y accesorios.
Cuando se solicite la fijación del canon de arrendamiento de una
porción de un inmueble cuyo valor hubiere sido ya determinado por el organismo
regulador, en fecha no anterior en dos (2) años a la de la solicitud, no se
procederá a una nueva determinación del valor, sino que se aplicará sobre la
parte proporcional que corresponda a la porción cuya regulación se solicite, el
porcentaje de rentabilidad establecido en el artículo 29 de este DecretoLey o
los aumentos de los porcentajes que fije el Ejecutivo Nacional.
Artículo 71
El organismo regulador dictará su decisión dentro del lapso de diez
(10) días hábiles administrativos, a contar de aquél en que se haya determinado
el valor del inmueble, sus anexos y accesorios. Dicha decisión deberá ser notificada
de acuerdo a los artículos subsiguientes.
Artículo 72
Las decisiones de los organismos encargados de la regulación serán
notificadas personalmente a las partes interesadas, debiendo contener la
notificación un resumen de la decisión e indicar los recursos que proceden en
contra de la misma, con expresión de los lapsos para ejercerlos y de los
órganos o tribunales ante los cuales deban interponerse.
Artículo 73
Si la notificación no pudiere hacerse personalmente, se dejará
expresa constancia en el expediente administrativo, señalando las razones y
circunstancias por las cuales no pudo practicarse. En este caso, se procederá a
publicar un resumen de la decisión, mediante simple aviso en uno de los diarios
de mayor circulación de la localidad donde esté ubicado el inmueble. La
publicación del aviso deberá ser consignada en el expediente administrativo por
el interesado, y se fijará a la vista del público en el local donde despacha el
funcionario que dictó la decisión y en la puerta de la morada u oficina de los
interesados. Transcurridos diez (10) días hábiles administrativos, contados a
partir de que conste en el expediente administrativo la fijación de la
publicación del aviso a que se refiere este artículo, se entenderá que los interesados
han sido notificados, circunstancia que se hará constar expresamente en el
texto del aviso. La parte que haya solicitado la publicación deberá correr con
el costo de la misma.
Artículo 74
A los fines de las notificaciones que con ocasión de este procedimiento
deban practicarse fuera de la jurisdicción territorial del respectivo Organismo
regulador, éste podrá librar despacho o exhorto al organismo de inquilinato de
la jurisdicción donde deba practicarse la notificación en los términos de ley.
Cumplida como haya sido ésta, se devolverán las actuaciones con sus resultas al
organismo de origen.
Artículo 75
Las decisiones dictadas por el organismo regulador agotan la vía
administrativa.
Artículo 76
En todo lo no previsto en el presente Título, se aplicarán las
disposiciones contenidas en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y
en el Código de Procedimiento Civil.
TÍTULO X, Del Contencioso Administrativo Inquilinario
Artículo 77
Los interesados podrán interponer recurso de nulidad contra las
decisiones administrativas emanadas del organismo regulador, por ante la
jurisdicción contencioso administrativa, dentro de los sesenta (60) días
calendario siguientes a la última de las notificaciones de la decisión
respectiva, efectuada a las partes.
Artículo 78
Son competentes para conocer en primera instancia del recurso
contencioso administrativo inquilinario de anulación, los siguientes
Tribunales: a) En la Circunscripción Judicial de la Región Capital, los
Tribunales Superiores con competencia en lo Civil y Contencioso Administrativo.
b) En los Estados, los respectivos Jueces de Municipio o los de igual
competencia en la localidad donde se encuentre el inmueble. La tramitación y
decisión del recurso, se hará de conformidad con las pertinentes disposiciones
de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, o de la ley que en su
momento regule los procedimientos de nulidad contra los actos administrativos
de efectos particulares.
Artículo 79
Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios
de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de
arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar
circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme
a la ley especial sobre la materia.
En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio
mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a
dictar el nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en
cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando
pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean
acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo.
Artículo 80
Cuando cursaren ante los tribunales de la jurisdicción contencioso
administrativa,
más de un (1) recurso de nulidad contra un mismo acto
administrativo inquilinario, procederá la acumulación de los procesos
respectivos. Dicha acumulación podrá ser solicitada hasta en estado de
sentencia de la causa cursante ante el Tribunal de la prevención.
Artículo 81
A solicitud de parte, y sin perjuicio de otros poderes cautelares
que las leyes atribuyen al Juez Contencioso Administrativo, el tribunal que
conozca del recurso contencioso inquilinario de nulidad podrá suspender, en
todo o en parte, los efectos del acto administrativo impugnado, cuando su
inmediata ejecución comporte perjuicios o gravámenes irreparables o de difícil
reparación por la definitiva. En tales casos, el Juez podrá exigir garantía
suficiente a la parte interesada.
TÍTULO XI, De las Sanciones
Artículo 82
Los infractores del presente DecretoLey serán penados por el
organismo encargado de la fijación de los cánones de arrendamiento, con multa
que no podrá exceder del equivalente a cuatrocientas veinte (420) Unidades
Tributarias, según la gravedad de la falta y el mérito de las respectivas
circunstancias atenuantes o agravantes que concurran en el caso concreto,
guardando la debida proporcionalidad y adecuación a los supuestos de hecho de
la norma.
Parágrafo Único:
El organismo regulador, utilizando todos los medios legales a su
alcance, investigará los hechos que puedan constituir infracciones al presente
DecretoLey.
Artículo 83
La Resolución en la cual se imponga una multa, se notificará
personalmente al infractor, remitiéndole copia de ella junto con la
correspondiente Planilla de Liquidación, a fin de que satisfaga el monto de la
multa respectiva en una Oficina Receptora de Fondos Nacionales, dentro de los
cinco (5) días hábiles siguientes a la fecha en la cual se haga la
notificación. Cuando el organismo regulador fuere una Alcaldía, el monto de la
multa ingresará al respectivo Tesoro Municipal.
Parágrafo Único:
Los funcionarios encargados de la regulación, podrán valerse de las
autoridades policiales para efectuar la notificación a que se refiere este
artículo.
Artículo 84
Si la notificación al infractor no pudiere hacerse de la manera
indicada en el artículo anterior, se seguirá el procedimiento establecido en el
artículo 73 de este Decreto Ley.
Artículo 85
En los casos de reincidencia se podrá aplicar a los infractores
hasta el doble de la multa antes impuesta.
Artículo 86
Quien se opusiere u obstaculizare el cumplimiento de las actuaciones
de los funcionarios adscritos a los organismos reguladores, será sancionado de
conformidad con lo establecido en el artículo 82 de este DecretoLey. Para
cumplir con sus atribuciones, el organismo regulador podrá requerir el auxilio
de la fuerza pública, si fuere necesario.
Artículo 87
La acción administrativa para aplicar la sanción establecida en el
presente Título, prescribe a los dos (2) años de cometida la infracción.
TÍTULO XII, Disposiciones Transitorias
Artículo 88
Las normas contenidas en el presente DecretoLey se aplicarán desde
su entrada en vigencia, pero los procedimientos administrativos en curso
seguirán tramitándose hasta su conclusión definitiva por las disposiciones bajo
las cuales se inició su tramitación, en lo que les sea aplicable.
Artículo 89
Con el objeto de estimular la participación de la iniciativa
privada en la construcción de viviendas en conformidad con la Ley del
Subsistema de Vivienda y Política Habitacional, el Ejecutivo Nacional podrá
declarar de interés social determinados proyectos que tengan por objeto la
edificación de viviendas para ser arrendadas a cánones razonablemente bajos.
Los ingresos por concepto de arrendamientos quedarán exentos del pago del
impuesto sobre la renta por un lapso de diez (10) años contados desde la fecha
de terminación de la construcción.
Artículo 90
Quedan exentos de los impuestos de papel sellado y timbres fiscales
todas las actuaciones judiciales que se realicen con ocasión del presente
DecretoLey.
Artículo 91
Los arrendadores que mantengan para la fecha de entrada en vigencia
de la presente Ley, garantías constituidas en depósitos de dinero, deberán
acogerse en un plazo de noventa (90) días calendario a lo dispuesto en el
artículo 23 de este Decreto Ley.
TÍTULO XIII, Disposiciones Finales
Artículo 92
El Ejecutivo Nacional podrá crear Oficinas especiales para prestar
asistencia legal y jurídica gratuita a aquellas personas carentes de medios
económicos suficientes y que la requieran para la defensa de sus derechos en
los procedimientos establecidos en el presente DecretoLey.
Artículo 93
Por el presente DecretoLey quedan derogadas:
1. Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960.
2. Ley de Reforma Parcial de la Ley de Regulación de Alquileres del
2 de enero de 1987.
3. Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de
septiembre de 1947.
4. Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto
Legislativo sobre Desalojo de Vivienda del 5 de febrero de 1972.
5. Resolución Nº 3729 del Ministerio de Fomento del 1º de julio de
1976.
6. Decretos Nos. 513 y 576 de fechas 6 de enero y 14 de abril de
1971.
7. Decreto Nº 298 de fecha 15 de junio de 1989.
8. Decreto Nº 1493 del 18 de marzo de 1987.
9. Todas las demás disposiciones contrarias al presente DecretoLey.
Artículo 94
El presente DecretoLey entrará en vigencia el primero (1º) de enero
del año 2000.
Dado en Caracas, a los veintiún días del mes de octubre de mil
novecientos noventa y nueve. Años 189º de la Independencia y 140º de la
Federación.
(L.S.)
IGNACIO ARCAYA