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LEY DE
PROPIEDAD HORIZONTAL |
EL CONGRESO DE LA REPÚBLICA DE VENEZUELA
Decreta la siguiente:
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
TITULO PRELIMINAR
Disposiciones Generales
Artículo 1.- Los diversos apartamentos y locales de un
inmueble podrán pertenecer a distintos propietarios de acuerdo con las
disposiciones de la presente Ley y, en cuanto no se opongan a éstas, las del
Código Civil.
A los efectos de esta Ley, sólo se considerará como apartamento o
local a la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente,
que tenga salida a la vía pública directamente o a través de un determinado
espacio común, sea que ocupe todo, o una fracción de un piso más de uno.
TITULO PRIMERO
De los apartamentos y de las cosas comunes
Artículo 2.- Los apartamentos y locales a que se
refiere el artículo anterior podrán enajenarse, gravarse o ser objeto de toda
clase de actos entre vivos o por causa de muerte. En caso de enajenación de un
apartamento o local los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán
derecho de preferencia.
Artículo 3.- El uso y disfrute de cada apartamento o
local estará sometido a las siguientes normas:
a) Respetar las instalaciones generales o
en provecho de otros propietarios incluidas en su apartamento o local;
b) Mantener en buen estado de conservación
su propio apartamento o local e instalaciones privativas, en términos que no
perjudiquen a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su
descuido o el de las personas por quienes deba responder:
c) Consentir las reparaciones que exija el
servicio del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas
para la creación de servicios comunes de interés general, acordadas por el
setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones
previstas en el artículo 9 de la presente Ley, teniendo derecho a que se le
resarzan los daños y perjuicios;
d) Permitir la entrada a su apartamento o
local a los fines previstos en los literales anteriores;
e) Usar y disfrutar del apartamento o
local conforme a la finalidad dada al inmueble. No podrán establecerse en ellos
oficinas, comercios, industrias, laboratorios, depósitos, estacionamientos ni
ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos
que se le hubiere dado otro destino a determinadas partes del mismo;
f) No producir ruidos, molestias, ni
(daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios,
amenacen su seguridad o afecten a la salud pública;
g) No utilizar el piso para actos o fines
contrarios a la moral o las buenas costumbres.
Artículo 4.- El propietario de cada apartamento o local
podrá modificarle sus elementos ornamentales, instalaciones y servicios cuando
no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su
configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros
propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales obras al Administrador.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración o
modificación alguna y si adviniera la necesidad de reparaciones urgentes deberá
comunicarlo al Administrador.
Artículo 5.- Son cosas comunes a todos
los apartamentos:
a) La totalidad del terreno que sirvió de
base para la obtención del correspondiente permiso de construcción;
b) Los cimientos, paredes maestras,
estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de
entrada, salida y comunicaciones;
c) Las azoteas, patios o jardines. Cuando
dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento
o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de éste;
d) Los sótanos, salvo los apartamentos o
locales que en ellos se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas
Municipales. Si en dichos sótanos hubieren puestos de estacionamiento,
depósitos o maleteros se aplicarán las disposiciones especiales relativas a los
mismos;
e) Los locales destinados a la
administración, vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble;
f) Los locales y obras de seguridad,
deportivas, de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras
semejantes;
g) Los locales e instalaciones de
servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente,
refrigeración, cisternas, tanques y bombas de agua y demás similares;
h) Los incineradores de residuos y,
en general todos los artefactos, instalaciones y equipos existentes para el
beneficio común;
i) Los puestos de estacionamiento que sean
declarados como tales en el documento de condominio. Este debe asignar, por lo
menos, un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales,
caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser
enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local.
Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes
indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los
propietarios y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de
ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean
propietarios de apartamentos o locales del edificio. En todo caso siempre
deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional,
mediante reglamento especial, podrá autorizar una asignación diferente a la
prevista en este artículo, en determinadas áreas de una ciudad y siempre que
las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen;
j) Los maleteros y depósitos en general
que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este puede
asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los
apartamentos y locales, o a algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los
maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no podrán ser
enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o
local;
k) Cualesquiera otras partes del inmueble
necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas y conservación
del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los
apartamentos y locales;
l) Serán asimismo cosas comunes a todos
los apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como tales en el
documento de condominio, y en particular los apartamentos, locales, sótanos y
depósitos, maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos
se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes.
Artículo 6.- Los derechos de cada propietario en las
cosas comunes son inherentes a la propiedad del respectivo apartamento o
inseparables de ellas y se considerarán comprendidos en cualquiera de los actos
a que se refiere el artículo 2.
Artículo 7.- A cada apartamento se atribuirá una cuota
de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a
centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la
participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras
o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo
podrá variarse por acuerdo unánime.
Artículo 8.- Cada propietario podrá servirse de las
cosas comunes según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legítimo de
los demás, salvo que de conformidad con esta Ley se haya atribuido su uso
exclusivamente a un determinado apartamento o local a determinados apartamentos
o locales. No podrá acordarse la división de las mismas sino en los casos en
que lo autorice la presente Ley o la Asamblea de los copropietarios por el voto
de las dos terceras partes de sus miembros, y en este ultimo caso siempre y
cuando se obtengan los permisos de las Autoridades competentes.
Artículo 9.- Las mejoras de las cosas comunes sólo
podrán efectuarse con el acuerdo del setenta y cinco por ciento (75%) de los
propietarios.
Tales mejoras, podrán ser suspendidas por la autoridad judicial, a
solicitud de uno o más propietarios, por los motivos siguientes:
a) Cuando fuesen contrarias a la Ley o al
documento de condominio;
b) Cuando fueren perjudiciales a la
seguridad, solidez o condiciones ambientales del inmueble;
c) Cuando su costo no esté debidamente
justificado;
d) Cuando modifiquen sustancialmente el
aspecto arquitectónico exterior del edificio;
e) Cuando lesionen cualesquiera de los
derechos de uno o más propietarios. Las reclamaciones serán formuladas ante los
Tribunales competentes, siguiéndose el procedimiento correspondiente al
interdicto de la obra nueva.
Artículo 10.- Para construir nuevos pisos, hacer
sótanos o excavaciones o realizar actos que afecten la conservación y estética
del inmueble se requiere el consentimiento unánime de los propietarios (100%),
siempre y cuando se obtenga el permiso correspondiente de las autoridades
competentes.
Artículo 11.- Son gastos comunes a todos los
propietarios o a parte de ellos, según el caso:
a) Los causados por la administración,
conservación, reparación o reposición de las cosas comunes;
b) Los que se hubieren acordado como tales
por el setenta y cinco por ciento (75%), por lo menos, de los propietarios;
c) Los declarados comunes por la Ley o por
el documento de condominio.
Artículo 12.- Los propietarios de apartamentos o locales
deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los
casos, en proporción a los porcentajes que conforme el artículo 7 le hayan sido
atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya
atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta
Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los
gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones
menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado
oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de
tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los
propietarios restantes. En tal caso, el apartamento abandonado se hace común a
estos, en proporción a los porcentajes que le corresponden sobre los bienes
comunes a todos los apartamentos.
El propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa
decisión en documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a la
comunidad hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al
administrador del condominio, acompañada del documento donde conste el
abandono.
Artículo 13.- La obligación del propietario de un
apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento
o local, aun respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a
salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en
razón del pago que aquí hubiere realizado por tal concepto.
Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir
su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido
en mora enajene el apartamento.
Artículo 14.- Las contribuciones para cubrir los gastos
podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que
hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto
de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en
contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios
y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén
justificados por los comprobantes que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del
inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos
comunes, tendrán fuerza ejecutiva.
Artículo 15.- Los créditos a que se refiere el artículo
anterior gozarán de privilegio sobre todos los bienes muebles del deudor, el
cual se preferirá al privilegio especial indicado en el Ordinal 4 del artículo
1.871 del Código Civil; pero se pospondrá a los demás privilegios generales y
especiales establecidos en el mismo Código.
Se aplicará a estos créditos lo dispuesto en el artículo 1.876 del
Código Civil.
Artículo 16.- En caso de destrucción total del edificio
o de una porción del mismo que represente, por lo menos, las 3/4 partes de su
valor, cualquiera de los propietarios podrá pedir la división de las cosas
comunes en que tenga participación. Igual derecho corresponderá a cualquier
propietario si el edificio amenaza ruina en las proporciones dichas.
Sin embargo, cuando hubiere un número de propietarios cuyo
porcentaje sea o exceda de las 3/4 partes del valor del inmueble total, éstos
tendrán derecho a adquirir, a justa regulación de expertos, la parte o partes
de los propietarios minoritarios que reiterasen su voluntad de realizar la
división del mismo inmueble.
Artículo 17.- Si la destrucción o amenaza de ruina del
edificio no alcanzare las proporciones indicadas en el artículo anterior, los
propietarios decidirán acerca de la reconstrucción de las cosas comunes. Si
ésta fuere acordada, los gastos correspondientes serán considerados como
comunes.
TITULO SEGUNDO
De la Administración
Artículo 18.- La administración de los inmuebles de que
trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la
Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar
integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán
sus faltas en orden a su elección, será designada por la Asamblea de
Copropietarios y sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus
funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente.
La Junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60)
días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento
(75%) de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento en
todos los edificios regulados por esta Ley.
La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones
de vigilancia y control sobre la administración que establezca el Reglamento de
la presente Ley y, en todo caso, tendrá las siguientes:
a) Convocar en caso de urgencia a la
Asamblea de Copropietarios;
b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios
la destitución del Administrador;
c) Ejercer las funciones del Administrador
en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
d) Velar por el uso que se haga de las
cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;
e) Velar por el correcto manejo de los
fondos por parte del administrador.
Artículo 19.- La Asamblea de Copropietarios designará
por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las
funciones de Administrador por un período de un (1) año, sin perjuicio de
revocaría en cualquier momento o reelegiría por períodos iguales. A falta de
designación oportuna del Administrador, éste será designado por el Juez de
Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más de los copropietarios. El nombramiento
que efectúe el Juez deberá recaer preferentemente en uno de los propietarios.
En todo caso, la responsabilidad del administrador se rige por las
normas del mandato.
El administrador deberá prestar garantía suficiente, a juicio de la
Asamblea de Copropietarios de los apartamentos, y así mismo, si tuvieren algún
interés en tal garantía, del enajenante de los apartamentos y del acreedor
hipotecario a que se refiere el artículo 38.
El administrador contratado inicialmente por el enajenante de los inmuebles
que comprende esta Ley, deberá ser reelegido o revocado por la Asamblea de
Copropitarios en la oportunidad de la designación de la Junta de Condominio.
Artículo 20.- Corresponde al administrador:
a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b) Realizar o hacer realizar los actos
urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de
las cosas comunes;
c) Ejercer en juicio la representación de
los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas
comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente
poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la
Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo
documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de
Condominio;
d) Recaudar de los propietarios lo que a
cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes, y si hubiere
apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de
arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado
supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un
destino diferente u ordenar su distribución
e) Cumplir y velar por el cumplimiento de
las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los
acuerdos de los propietarios;
f) Llevar la contabilidad de los ingresos
y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con
la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos,
los cuales deberán ponerse a disposición de los propietarios para su examen
durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;
g) Llevar los libros de: a) Asamblea de
propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad
Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito,
en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble;
h) Presentar el informe y cuenta anual de
su gestión.
Parágrafo Único.-La violación o incumplimiento de cualesquiera de
las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador,
dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a
que haya lugar.
Artículo 21.- El administrador, o si este no actúa,
cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por sí solo los actos de
conservación y administración que sean de urgente necesidad y tendrá derecho de
requerir de los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante
las justificaciones pertinentes.
Artículo 22.- Lo concerniente a la administración y
conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por
los propietarios.
Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas
comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A
falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en
los dos artículos siguientes.
Artículo 23.- Las consultas a los propietarios sobre
los asuntos que deben someterse a su decisión conforme al artículo anterior,
así como las respuestas de los propietarios respectivos, se hará por escrito.
Los acuerdos, Salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de
los propietarios interesados que representen, por lo menos dos tercios del
valor atribuido, para el efecto del artículo 7 a la totalidad del inmueble o de
los apartamentos correspondientes.
Si dentro de los ocho (8) días siguientes de la consulta del último
propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un número de
respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición consultada, se
procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la aprobación de la
proposición consultada se requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el
voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los
apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al
administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta
hecha al último interesado.
El administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el
resultado de la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el Libro de
Acuerdos de los propietarios y conservará los comprobantes de las consultas
dirigidas y de las respuestas recibidas.
Artículo 24.- No obstante lo dispuesto en el artículo
anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una
asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre asuntos a que se
refiere el articulo 22 y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que
representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los
apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al
Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque
la asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las
asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por
el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en
caso de su ausencia. La asamblea de los propietarios no puede deliberar sin la
presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que
todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo
menos.
La asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido
convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación
predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o
entradas del edificio. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada
apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito
conlleve la nulidad de la asamblea.
Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios
suficiente como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar
una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la
decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.
De toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de
Acuerdos de los propietarios, suscrita por los concurrentes.
Artículo 25.- Los acuerdos de los propietarios tomados
con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los
propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de
la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de
derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días
siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la
decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de
asamblea.
Si no se hubiese convocado la asamblea o si no se hubiese
participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se
contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento
del acuerdo.
El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo
impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias,
puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte
interesada.
A los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento previsto
en el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves.
TITULO TERCERO
Del Documento de Condominio
Artículo 26.- Antes de procederse a la enajenación de
uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio el propietario o
los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la
correspondiente Oficina Subalterna de Registro su voluntad de destinarlo para
ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendrá, además de la
descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y
dependencias de que consta, con especificación de los linderos de los
apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del
edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con
expresión de cuáles son esos apartamentos; la indicación precisa del destino
dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se atribuye a cada
uno de los apartamentos, locales y otras partes del edificio susceptible de
enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que
tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones
en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesan sobre
el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al
protocolizar dichos documentos, el Registrador estampará las notas marginales a
que se refiere el artículo 1.926 del Código Civil.
Se acompañará al documento a que se refiere este artículo, a fin de
que sean agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectónicos
debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los de sus
dependencias e instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones
esenciales donde deben estar demarcadas claramente las áreas comunes.
Todos los planos a que se refiere el aparte anterior deberán ser
previamente conformados por el proyectista de la obra o, en su defecto, por un
profesional autorizado, quien hará constar que el edificio corresponde a ellos
y que no se alteran o modifican las áreas y los usos comunes del inmueble, sus
anexidades y pertenencias, de acuerdo al permiso de construcción. Igualmente el
documento de condominio se acompañará de un ejemplar del Reglamento de Condominio,
el cual será de obligatorio cumplimiento, será modificable por la asamblea de
propietarios, y versará sobre las siguientes materias:
1) Atribuciones de la Junta de Condominio
y del administrador;
2) Garantía que debe prestar el
administrador para responder de su gestión;
3) Normas de convivencia entre
copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio y de las privativas de
cada apartamento;
4) Instalación en el edificio de rejas,
toldos, aparatos de aire acondicionado y demás accesorios que no afecten la
estructura, distribución y condiciones sanitarias del inmueble;
5) Normas para el mejor funcionamiento del
régimen. Si otorgado el documento de condominio ocurren modificaciones en la
construcción, deberán determinarse tales modificaciones en el documento
complementario, antes de proceder a la venta.
Todas las especificaciones mencionadas en este artículo se
considerarán reproducidas en el documento de enajenación o gravamen de
cualquier apartamento, local, estacionamiento, depósito o maletero.
Parágrafo Único.- Al destinarse un inmueble para ser enajenado por
apartamentos no podrá excluirse del mismo ninguna porción del terreno que
sirvió de base para la obtención del permiso de construcción ni ninguna de las
anexidades o pertenencias del inmueble. Cualquier exclusión expresa o tácita
que se hiciere en el Documento de Condominio no se considerará válida.
Artículo 27.- Si el inmueble estuviere hipotecado no se
protocolizará el Documento de Condominio, a menos que conste en forma auténtica
el consentimiento del acreedor hipotecario.
Artículo 28.- En el documento constitutivo de la
hipoteca sobre inmueble destinado a ser enajenado por apartamentos, debe
indicarse tal destinación y hacer mención expresa de los datos de registro del
Documento de Condominio.
Artículo 29.- Los propietarios de los apartamentos
podrán modificar por unanimidad el Documento de Condominio con las mismas
formalidades que esta Ley exige para su elaboración, quedando a salvo los
derechos adquiridos por terceros con anterioridad a la modificación.
Artículo 30.- Las disposiciones del Documento de
Condominio y sus modificaciones producirán efectos incluso frente a los
causahabientes de los otorgantes por cualquier título.
TITULO CUARTO
De las enajenaciones
Artículo 31.-Los Registradores Subalternos, Jueces y
Notarios se abstendrán de protocolizar, autenticar o reconocer según el caso,
los documentos de enajenación, gravamen, arrendamiento, comodato o cualquier
otra clase de negociación que verse sobre las cosas comunes definidas en el
artículo 5 de esta Ley y que se encuentren dentro del área de un edificio
destinado a ser vendido en propiedad horizontal, de acuerdo con el
correspondiente documento de condominio.
Cualquier operación celebrada en contravención a esta disposición
es nula de pleno derecho sin perjuicio de las sanciones civiles a que haya
lugar.
Artículo 32.- No podrá registrarse ningún título de
propiedad o de cualquier otro derecho sobre un apartamento si no se han
cumplido las formalidades relativas a los planos arquitectónicos aprobados por
los organismos correspondientes del inmueble y al documento de condominio
establecido en el artículo 26.
No podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido
previamente los permisos de habitabilidad.
Artículo 33.- Los títulos a que se refiere el artículo
anterior deberán contener:
a) Las menciones correspondientes al
Registro del Respectivo Documento de Condominio;
b) La designación del apartamento, con
expresión del área correspondiente, situación, número o letra que lo distinga,
linderos y demás circunstancias que sirvan para hacerlo conocer distintamente;
c) El porcentaje que represente el valor
atribuido al apartamento en relación con el fijado a la totalidad del inmueble.
Artículo 34.- El contrato con el cual se enajena título
oneroso un apartamento es anulable a solicitud del adquiriente cuando se
establezca para éste la obligación de pagar todo o parte del precio antes de
que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación. La misma
sanción civil acarreará la estipulación de que el adquiriente se obligue por
letra de cambio u otro documento negociable antes de la protocolización del correspondiente
título.
Parágrafo Único.- Sin embargo, se podrá recibir todo o parte del
precio o el adquiriente se podrá obligar por letras de cambio u otros
documentos negociables, antes de que se otorgue el correspondiente documento
registrado de enajenación, y aún cuando el inmueble esté hipotecado, únicamente
si se cumple cualquiera de los requisitos siguientes:
a) Que quien recibe todo o parte del
precio en dinero o en instrumentos negociables, sea el propietario del terreno
donde el edificio se va a construir y que dichos fondos a financiar la
construcción Que se haya otorgado el documento de condominio
correspondiente o se hayan obtenido los permisos de construcción respectivos;
b) Que el propietario del inmueble, en los
términos que establezca el documento, constituya garantía fiduciaria para
responder de la devolución de las cantidades recibidas y los daños de
perjuicios que su incumplimiento pudiera ocasionar.
c) En caso de celebrarse el convenio de
arras previsto en el artículo 1263 del Código Civil, éstas no podrán exceder el
porcentaje del precio del apartamento objeto de la negociación que fija el
Reglamento, y siempre que se dé cumplimiento a lo establecido a lo literales
anteriores. El propietario debe fijar un plazo para cumplir su obligación de
transferir la propiedad de lo vendido.
d) Que quien recibe todo o parte del
inmueble, objeto del contrato, en dinero o en documentos negociables, pague al
adquiriente intereses, a las tasas corrientes en el mercado inmobiliario
institucional, sobre las cantidades recibidas.
Artículo 35.- En los contratos de ventas de apartamentos
cuyos precios hayan de pagarse mediante cuotas, no podrán estipularse que la
falta de pago de una o más cuotas de lugar a la resolución del contrato o a la
pérdida del beneficio del término que tenga el comprador respecto a las cuotas
sucesivas, sino después de transcurridos cuarenta y cinco (45) días que se
contarán a partir de la fecha de vencimiento de la primera cuota insoluta.
Artículo 36.- El resultado de contrato de venta de
apartamentos a plazo por cualquier causa que sea, el vendedor tiene derecho a
una justa compensación por el uso del apartamento, equivalente al monto del
interés legal sobre el precio fijado por las partes en el contrato resuelto,
además de los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello.
Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del
vendedor a título de indemnización, el Juez según las circunstancias podrá
reducir la indemnización convenida si el comprador ha pagado ya más de una
cuarta parte del precio total del apartamento.
Artículo 37.- Las disposiciones anteriores se aplicarán
sin perjuicio que la denominación de las partes dan al contrato, así como
también a las promesas de ventas y a los arrendamientos con opción de compra.
Artículo 38.- La enajenación de apartamentos que formen
parte de un inmueble hipotecado produce de pleno derecho la división de la
hipoteca, tanto en lo que respecta a su objeto como en lo que se refiere a la
persona del deudor, en proporción al valor atribuido a cada apartamento de
acuerdo con el artículo 7.
A tal efecto, en el documento de enajenación se indicará el monto
de la hipoteca con que queda grabado el apartamento y la parte del precio que
deba pagar el adquiriente al enajenante, después de deducido de dicho precio a
lo que corresponda a su parte proporcional en el monto de la hipoteca. Sólo
respecto de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante, podrá emitirse
letras de cambio u otros documentos negociables. Tantos los pagos que debe
hacer el adquiriente al enajenante, con los que debe hacer al acreedor
hipotecario se harán por intermedio de la administración del inmueble, salvo
pacto en contrario.
TITULO QUINTO
De las sanciones
Artículo 39.- El propietario que reiteradamente no
cumpla con sus obligaciones, además de ser responsables de los daños y
perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a
vender sus derechos, hasta en subasta pública. El ejercicio de esta acción,
será resuelto en asambleas de propietarios que representen el setenta y cinco
(75%) de la comunidad.
Artículo 40.- El proyectista o, en su defecto el
profesional que hubiere conformado falsamente los planos a que se refiere el
artículo 26 de esta Ley, será sancionado con prisión de seis (6) a dieciocho
(18) meses si actuó con culpa y de dieciocho (18) meses a tres(3) años si lo
hizo con dolo.
Artículo 41.- El deudor hipotecario que contravenga lo
dispuesto en el artúculo 27 de esta Ley, será castigado con prisión de cinco
(5) a veinte (20) meses a instancia del acreedor hipotecario y en la misma pena
incurrirá si contraviene lo dispuesto en el artículo 28 de esta Ley.
Artículo 42.- El Registrador Subalterno que protocolice
el Documento de Condominio a que se refiere el artículo 26 de esta Ley, sin que
haya dado cumplimiento a los requisitos allí exigidos, se le impondrá una multa
hasta de cien mil bolívares (100.000,00) con arreglo a lo previsto en la Ley de
Registro Público. En caso de reincidencia será destituido del cargo. En la
misma sanción incurrirá si al protocolizar el documento constitutivo de
hipoteca no se ha cumplido con lo dispuesto en uno cualquiera de los artículo
27 y 28 de esta Ley.
Artículo 43.- El Registrador Subalterno, Juez o Notario
que no cumpla con lo dispuesto en el artículo 31 de la presente Ley será objeto
de una multa de diez mil bolívares (Bs. 10.000) a cien mil bolívares (Bs.
100.000,00), con arreglo a lo previsto en la Ley de Registro Público.
Artículo 44.- El enajenante que reciba todo o parte del
precio antes del otorgamiento a que se refiere el artículo 34
de esta Ley, será castigado con prisión de cinco (5) a veinte (20)
meses, a instancia del adquiriente. La misma sanción se aplicará al enajenante
en caso de recepción del pago en letra de cambio u otro documento negociable
por el cual se haya obligado al adquiriente frente al enajenante o a un tercero
en razón de la enajenación siempre que dicho pago ocurra antes del respectivo otorgamiento,
o sin haber observado el cumplimiento de cualquiera de los requisitos
establecidos en el Parágrafo Único del artículo 34.
Artículo 45.- El propietario del edificio que hubiere
efectuado alguno de los negocios no permitidos por el artículo 31 de esta Ley,
será castigado con prisión de seis (6) a veinticuatro (24) meses.
Artículo 46.- En caso de que el vendedor o deudor
hipotecario sea una persona jurídica, las sanciones penales previstas en los
artículos 41, 44 y 45 recaerán sobre sus administradores
responsables.
Artículo 47.- Quien tuviese interés en ellos, podrá
denunciar ante la Superintendencia de Protección al Consumidor o la respectiva
Ingeniería Municipal cualquier alteración, cambio o modificación en el
edificio, efectuado por el vendedor o su representante, con el fin de que el
organismo correspondiente tome las providencias necesarias y ordene restablecer
la situación al estado que determine el documento del condominio.
Comprobada que sea la infracción cometida, además del
restablecimiento del la situación al estado anterior, el infractor o
infractores serán sancionados por el organismo antes mencionado, con multa que
oscilará entre diez mil bolívares (Bs. 10.000) y quinientos mil bolívares (Bs.
500.000), según la gravedad de las faltas y sin perjuicio de las sanciones
civiles y penales a que haya lugar.
En los casos contemplados por este artículo, la Superintendencia de
Protección al Consumidor o la Ingeniería Municipal podrá proceder de oficio
cuando se tuviere conocimiento del hecho cometido.
La investigación o introducción del expediente, en todo caso se
hará conforme al procedimiento administrativo previsto en el capitulo II del
título V de la Ley de Protección al Consumidor.
Comprobada que sea la infracción cometida, si el infractor o
infractores sed negaren a restablecer la situación al estado anterior que
determina el documento de condominio, en el transcurso de los treinta (30) días
continuos siguientes, la Superintendencia de Protección al Consumidor o la
Ingeniería Municipal podrán ejecutar la orden por sí mismo, trasladando los
gastos de tal ejecución al infractor o infractores, teniendo la planilla de
liquidación de los gastos ocasionados fuerza de título ejecutivo.
TITULO SEXTO
Disposiciones Finales
Artículo 48.- A los efectos de esta Ley, la
responsabilidad del arquitecto y del Empresario, prevista en el artículo 1.637
del Código Civil, es de orden público.
Artículo 49.- Las operaciones de venta de propiedad
horizontal que efectúe el Instituto Nacional de la Vivienda se regirán por lo
que determine su propia Ley y su reglamento.
Artículo 50.- Se deroga la Ley de Propiedad Horizontal
de fecha 15 de Septiembre de 1.958 reformada con fecha 26 de Septiembre de
1.978.
Dada, firmada y sellada en el Palacio Federal Legislativo, en
Caracas, a los cuatro días del mes de Agosto de mil novecientos ochenta y tres.
Año 173º de la Independencia y 124º de la Federación.
El Presidente Godofredo González
El Vicepresidente Armando Sánchez Bueno
Los Secretarios José Rafael García .
Héctor Carpio Castillo
Palacio de Miraflores, en Caracas, a los diez y siete días del mes
de Agosto de mil novecientos ochenta y tres. Año 173º de la Independencia y
124º de la Federación